调研情况：

党的十九大报告提出，乡村振兴战略是中华民族伟大复兴、实现中国梦的必然要求，要按照“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”的总要求，大力实施乡村振兴战略。2018年，中央一号文件全面部署实施乡村振兴战略，提出“实施休闲农业和乡村旅游精品工程，建设一批设施完备、功能多样的休闲观光园区、森林人家、康养基地、乡村民宿、特色小镇”。全域旅游背景下的民宿产业，作为乡村振兴战略的有力抓手，在精准扶贫、乡村旅游和农业供给侧结构性改革等方面，起着显著的推动作用。

随着大众旅游、休闲旅游时代的到来，江苏民宿得到了蓬勃发展。尽管整体管理得当，发展势头良好，但依然存在一定可改进、提升的空间。大致可归结为以下几个方面：

问题分析：

一、监管部门权责不明，制度空白依然存在

民宿经济作为新兴业态，其发展离不开政策的扶持。目前江苏民宿行业指导意见、行业规范、标准条件等长期空白：一是消防问题，多数民宿用房为居民自建自有住宅或集体生产、办公用房，建筑设计和安全验收等资料不全，消防审批关过不了，以致许多民宿难以取得经营资质，也无法对其实施有效监管；二是用地问题，一些地方对农村住房的长度宽度高度控制过严，大部分农村住房为 2 层结构、建筑面积在 200 平方米左右，农民自住外可用于民宿经营的房间很少，而浙江一些地方农村宅基地 144 平方米，楼层达4层。这都需要政策创新和规范引导。

二、经营服务不够规范，高端精品培育不足

民宿的管理规范程度、服务品质细节决定了用户的第一印象。目前江苏民宿管理的整体思路和方向是明确的，但服务质量还有待提升，高端精品培育不足。

经营服务不够规范。据省消协2017年4月委托第三方机构开展的消费状况调查报告，60家被调查的民宿中，95%没有消防应急包，72%没有设置寄存贵重物品的设施，95%没有消毒或清洁标识，19%的床品只做到了基本洁净，毛巾存在污渍，14%的体验员表示入住的房间有异味，部分民宿服务不甚亲切友善，等等。

精品项目培育不足。江苏自有房屋、自主经营的民宿约占 63.6%，这种家庭化、作坊式民宿，因经营成本低、市场定位不高、投资风险小，受到创业者的追捧，但其资源利用率低、专业化水平不高、同质化竞争突出，亟待转型提升。相比浙江培育和集聚了西坡、过云山居、清境原舍、裸心谷、花间堂等一批高端民宿，作为旅游大省的江苏，精品民宿培育不足，需要在精致上多做文章、在品质上多下功夫。

三、文化内涵注入不足，品牌效应不够明显

民宿产业不仅讲究主题设计的调性，更注重文化与功能的交融。乡村民宿不能仅靠自然风光、田园野趣来吸引游客，而要靠文化和原生气息来提升市场竞争力。

文化内涵不足，品牌效应缺乏。现阶段，江苏民宿经营主体部分是当地村民，部分是对地方文化了解不深的外来投资者，有的将民宿打造为各式异域风格，破坏了原有的村容村貌，有的布置缺少地方文化元素，有的忽视民宿主人的参与。

四、统筹规划不尽合理，基础设施相对薄弱

目前，江苏部分民宿统筹规划不够合理，整体风格不统一；基础设施建设跟不上，影响了游客的用户体验。统筹规划不尽合理。江苏部分地区的民宿虽集中于大区域，但缺少统筹式的聚向性规划，包括房屋的外观风格、街巷肌理的设计布局等。基础配套设施薄弱。较多民宿基础设施相对薄弱，道路连接、路牌标识、停车场、网络通信、垃圾污水处理等均有待改进。

具体建议：

有鉴于此，提出以下建议：

一、合理布局规划，引导有序发展

合理的布局规划是民宿有序发展的基础，而民宿业的发展又必将带动乡村振兴的步伐。“美丽乡村+民宿”的新业态，是民宿业自身发展的必然趋势，也是乡村建设的工作重点。

首先，努力做到“多规合一”。实现城市资源的全面空间统筹，解决以往城乡成长中，各类要素资源与经济社会活动在空间、时间上不协调、不平衡的矛盾。以总体规划为引领，以主体功能区规划为基础，在规划层面上统一发展理念；需要使城乡旅游发展远景目标与近期任务相结合，中长期规划与远期规划相衔接，避免规划的断裂，为城乡旅游发展的延续性奠定制度基础；需要使总体规划与各专项规划相衔接，避免建设方案的反复，消除城市发展的未来隐患。

其次，因地制宜，合理规划。建议有关部门根据区域发展现状，参照区域整体规划，完善民宿产业链，将民宿业态规划融入特色田园乡村的规划建设。要结合区域发展的主体定位和文化特色，本着一店一品、特点鲜明、文化彰显的原则，科学合理制定三产业态的品类划分和进驻要求。如南京市可将民宿规划融入美丽乡村建设，在江宁特色田园乡村、浦口珍珠村等风光优美、具有特色、受市民欢迎的乡村建设特色民宿，既有利于民宿业的发展，也可提高这些村落的人气和知名度，实现放大效应。

二、加大监管力度，完善制度指引

加强部门分工协作。建议有关部门加快明确部门权责，由牵头部门会同工商、税务、公安、消防、卫生等多个部门进行有效的监管和指导，从而杜绝“九龙治水”的现象。

有效消除安全隐患。加快制定消防管理条例，加强用地用房和资金方面的政策扶持。针对消防，按照国家的农家乐（民宿）建筑防火导则，尽快制定江苏民宿消防管理细则，借鉴浙江民宿治安消防管理规定，形成简单易懂、便于操作的具体条文，对符合要求的民宿给予特许经营，对不符合要求的民宿加强整改指导。

加强环境治理。建立循环经济模式是实现低碳经济发展目标、减少资源浪费、实现可持续发展的重要举措，一是利用沼气建立农村垃圾降解利用循环经济模式，引导农村群众将可降解的废弃农作物和家禽粪便导入沼气池，并充分利用沼气资源，以减少树木和天然气的使用量，二是建立有机化肥利用的循环经济模式。加强民宿开发与特色田园乡村建设、农村环境整治等涉农工作的统筹谋划，开展人居环境整治，重点解决交通、停车场、标示标牌、污水处理、厕所改造、游客服务中心等公共产品配套问题，提升村庄整体环境。

三、挖掘文化特色，讲好民宿故事

游客离开城市走进乡村，是想“望得见山、看得见水、记得住乡愁”，而这需要通过文化来延伸、活化、演绎。结合当地文化，彰显民宿特色，是讲好民宿故事的应有之义。

参与、策划文化活动。各民宿可围绕本地传统特色，参加政府主办或民间联手策划的节气、节庆等互动性，侧重游客的参与体验，丰富游客的停留内容，让历史记忆更加鲜活、传统文化更好延续。

以生活方式为重要卖点。贩卖生活方式应成为民宿经营者的首要理念。打造区域特色鲜明、文化个性强烈的农家生活场域，如捏陶、雕刻等艺术体验，农耕等农业体验，品尝农家菜等生活体验，观星、昆虫采集等自然体验等，让游客融入居民居家生活，充分体会当地的风俗、风物、风味。

四、完善组织管理，提升服务品质

加强组织管理。目前，江苏的民宿虽百花齐放，但基本保持着各家单打独享的状态。建议有关部门成立省民宿业协会，从行使市场管理权利、监督服务水平质量、组织民宿从业培训、构筑合作共赢平台等几个方面赋予责权。临近的、经营状况良好的民宿也可联合组织类似“民宿联盟”的组织，由专业民宿或酒店经营团队管理，以统一的界面和服务面向客户，落实订单，再分流到具体的民宿，从而强化区域合作、提高专业化水平，打造知名品牌。有关部门还可引入民宿科学评级制度，严格评价标准，灵活运用机制，促进民宿经营的规范化、精细化，也为游客选择民宿提供官方参考依据。

提升服务品质。民宿经营者要在有关部门的支持下，为游客提供良好的硬件配套设施和软性服务。一方面，加强民宿内部的硬件配置，使其符合现代游客对品质的追求，如加强卫生间的修缮；另一方面，提升软服务，从预订服务到前台服务尽量做到礼仪礼貌标准化，使民宿具备家一般的温馨感，前台服务人员尤其要熟悉本地旅游资源，为游客答疑解惑。

五、创新经营理念，实行精准营销                        

注重整体开发。民宿作为整体产品，围绕核心产品住宿，形成附加产品包括文化特色、品牌、服务等，形式产品则包罗万象：有结合休闲农业开发，整合周边资源的特色服务为主；有依托景区景点，以家庭旅馆居家生活的亲民形式呈现；有塑造个性化的主题风格，以精品民宿形式经营，显示高端化的发展态势。对此，民宿经营者要进行市场细分，深入研究游客需求，将游客入住前后、出游前后的需求服务整合到产品之中，与其他旅游产品融合，延展用户需求与体验。

加强营销传播。“酒香也怕巷子深”，精准营销是提升民宿知名度的重要手段。有关部门和行业组织可构建“互联网+民宿”的住宿市场平台，供民宿经营者加入，以促进信息和资源共享；民宿经营者也可打造自身的管理系统平台，重视社群商业与自媒体传播，并利用微信、微博等新媒体营销；还可与途家、携程等第三方平台开展线上合作，运用市场细分与目标市场战略，深耕目标客户群，做到精准营销。