调研情况：

目前，随着我国经济社会的快速发展和城镇住房制度改革的不断深化，城市化进程不断加快，越来越多的城镇居民住进了由开发商建造的各类小区。因此，我国大多城市社区正逐渐由一个个高密度集合式住宅构成的封闭式小区组成，每个小区居住着数千甚至数万人。房屋所有权结构也发生了重大变化，公有住房逐渐变成个人所有；单位家属大院，变成了社会各类人口混居的大杂院。随着人口流动加剧，陌生人组成的小区完全不同于传统的乡村社区，也不同于基于同事关系的单位大院。在这里，熟人社会规则的约束力大大减弱，大规模、高密度的居住方式更让各种矛盾纠纷日益高发。按照国务院和江苏省人民政府颁布的《物业管理条例》规定，物业小区所在的政府负有监管责任，但由于这种新的社会形态，缺乏相应的实施细则，政府常常监管不到位。业主与物业的矛盾时常发生，却无人问津，造成了越来越多的社会问题，影响着越来越多居民的正常生活。

看上去，小区内各种矛盾纠纷多是小问题，可实际上，日积月累、反复发作的小问题，对人民群众居住质量、生活水平都带来了很大影响。在全面落实党的十九大精神，城市追求内涵式发展，大力提升人民群众幸福感、获得感的当下，我们日日生活居住的小区不应成为被遗忘的角落，任由“扯皮烂事”不时上演。新的社区治理机制和治理模式亟待建立。这也给党和政府在社区管理方面提出了新的课题，也考验着党和政府在新形势下的社会治理体系、治理能力和水平。

通过对南京和徐州两市多个小区物业管理现状的调研和走访，发现目前城镇小区物业管理目前存在主要问题如下：

1、物业服务企业收费不合理，重复收费现象多。在日常生活中，不少业主是按时缴纳物业费，但是往往并不知道物业费里到底包含哪些费用，这也就给物业公司重复收取物业费提供了钻空子的可能。比如，根据《物业服务收费管理办法》相关规定，物业费包括了区域清洁卫生、共用设施设备的日常维护等费用，但有的物业公司仍旧另外收取了电梯费、垃圾费、公摊电费，否则就断水断电。

2、物业服务企业擅自公共设施或改变公共设施用途，不当牟利，侵害业主权益。绝大部分小区配套的公有房屋、设施、场地等，或多或少地都有被物业企业擅自改变用途，用来租赁、经营或做广告获取收入，侵害业主公共利益。业主委员会组织松散，甚至被物业服务企业收买，无法有效维护业主的合法权益。

3、物业服务企业服务不到位，业主投诉不能及时处理。在现实生活中，业主们不可避免的会遇到这样或那样的问题，而业主一旦遇到了问题，第一反应当然就是找物业，但是物业公司给予的反馈常常不尽如人意，有的大事不管，有的小事往后拖；还有的物业服务企业不按物业合同要求提供服务，擅自减少服务内容或降低服务质量。

3、业主对物业服务不满意，但更换物业难。根据物权法规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。但是，在现实生活中，物业虽然服务不好，但要更换物业公司并非那么容易。例如，某市有一个小区，业主委员会依据《物业管理条例》，对合同到期的物业服务企业进行更换，招标了新的物业服务企业，但是原物业服务企业却拒不办理移交手续，导致新物业公司长达2年多不能更换到位，直到今年原物业公司法人因涉黑被公安逮捕，新物业公司才得以进驻。

4、停车收费混乱，管理不规范。随着城市汽车普及，车位渐成稀缺资源，一些物业公司擅自设置收费车位、擅自出售或出租车位、对车位收费随意涨价的现象屡见不鲜。因停车乱、停车难引发的纠纷，在一些小区里几乎每天都在上演。

5、小区也存在部分业主拖欠物业费，侵害物业服务企业利益的现象。在现实生活中，也的确存在少量业主因为无人居住、对物业服务不满意等原因，拖欠物业费，甚至个别业主恶意欠费的现象存在，这侵害了物业公司的利益。出现这类矛盾，业主委员会很难去做业主的工作，物业公司又不愿付诸法律去维权。长期拖欠自然会影响物业服务质量，或以此为借口降低服务质量，形成恶性循环。久而久之，引发社会矛盾，影响安全稳定。

其实，为了缓解业主和物业之间的关系，进一步保障业主的权益，进入2019年以来，全国各地已经开始陆续发布物业管理新规，针对物业公司不合理的现象进行了明确的限制和规定。譬如：陕西物业新规：今年9月份起，陕西正式实施物业新规，坚决取消物业公司强制向业主收取的公摊耗能费、砸墙费、清运费、有偿服务费等不合理的自定收费项目。深圳物业新规：小区共有物业的经营收益归全体业主所有，业主大会可向住建部门备案，取得统一社会信用代码证书，然后凭此为依据到银行开设业主共有资金账户，从而避免物业公司再次侵占、挪用业主共有资金，新规将于2020年3月1日起施行。重庆物业新规：擅自利用小区共有设备进行广告宣传或允许他人设置临时摊点，可处5万-20万罚款，同时规定，车位出售出租应该首先满足业主需要，违反规定或者对业主要求承租的车位只售不租，可处5万-25万罚款，新规将于2020年5月1日起施行。陕西、深圳、重庆等省市物业新规的发布，减少了不必要的重复收费，进一步明确了物业的义务，缓解了业主和物业之间的矛盾。

问题分析：

为什么业主与物业公司矛盾纠纷频发？业内人士和基层干部认为，根本原因在于物业公司和业主的权利失衡。没有运转有效的业主大会和业主委员会，业主就像一盘散沙。聘请物业公司、处理和居委会的关系，以及保护业主的权益，都很难体现自己的主张，也缺乏解决问题的渠道和平台。尽管有《物业管理条例》，鼓励住宅小区成立业主委员会，但由于业主对政策不熟悉、业主与物业公司有矛盾、陌生人社会信任度低、成立程序过于繁琐等原因，许多小区的业主委员会遭遇“难产”甚至“流产”。在各方利益博弈下，小区组建和运行业主委员会面临着很多困难和问题。按照现行物业管理条例规定，街道办、乡镇政府对小区成立业委会具有指导和监督的职责，但实际上，指导、监督变成了审批，由于这项工作没有与街道、乡镇的政绩挂钩，可做可不做，吃力不讨好，因此往往变成阻力而不是助力。除了不愿指导和监督，政府主管部门还存在没有能力指导和监督的问题。

物业管理在国外已经有一百多年的历史了，但在我国也仅仅20多年而已：1994年建设部发布了《城市新建住宅小区管理办法》，首次明确指出小区应由物业公司统一实施专业化管理。到了2003年，第一部《物业管理条例》才开始正式施行。之后，不断修订和完善，2018年江苏省人民政府发布了新修订的《江苏省物业管理条例》。

党的十九大报告在提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理部分，明确指出“加强社区治理体系建设，推动社会治理重心向基层下移，发挥社会组织作用，实现政府治理和社会调节、居民良性互动。”十九届四中全会，进一步提出了推进国家治理体系和治理能力现代化的目标要求。

江苏省作为我国东部经济发达省份，先后提出了“两个率先”、“六个高质量发展”和建设“强富美高”新江苏的发展目标。因此，理应在社区管理方面创新管理模式，修订出台物业新规或实施细则，不断提高社区管理水平，提高人民群众的幸福感和获得感，为全国社区物业管理提供江苏经验和江苏方案。

具体建议：

1、借鉴兄弟省市物业管理条例中好的规定，特别是深圳市的物业管理条例，结合我省的实际情况何一些城市好的做法，比如：盐城市盐都区“四美小区”的做法等，进一步修订和完善我省物业管理条例，如果认为我省2018年刚修订过物业管理条例，不宜马上再做修订，也可以出台实施细则或要求各地市制订实施办法或指导规则等，进一步明确业主、业主委员会、物业服务公司、区政府四者的权力、义务和职责，理顺小区物业管理运行机制，完善物业管理体系，不断提高社区管理水平。让《物业管理条例》真正落地、管用、好用。

2、要把小区物业监管职责纳入各地城镇街道办事处工作范围，作为当地政府落实十九大精神，完善社区管理体系的重要内容，并加强监督和考评。要加强党对社区物业管理的领导，使业主能够在社区底层也能感受到党和政府关心人民，主持公道，维护公平正义，化解人民内部矛盾带来的获得感和幸福感。