调研情况：

江苏省第十四次党代会报告提出，江苏坚决扛起“争当表率、争做示范、走在前列”光荣使命，在未来五年，要以综合发展实力显著提升、人民生活品质显著提升、生态环境质量显著提升、社会文明程度显著提升、共同富裕水平显著提升、社会治理效能显著提升六个显著提升作为主要目标任务。住宅小区物业作为一项关系民生幸福、社会基层治理、城市环境建设等最基础性的社会细胞组织的工作，与上述六个提升均密切相关。但我省目前的住宅物业服务及其管理水平，随着时间的推移，与城市居民的预期，与城市品质的提升，日益不相协调，究其核心原因，物业服务的权责与支撑管理的物业收益存在着严重不匹配的普遍现状。据南京市12345政务热线工单分析，全市12345投诉热点TOP5中，物业管理长期居首位，且呈增长态势，其中市民反映的主要问题就是物业服务及收费的矛盾纠纷，且主要集中在主城区内。因此，物业服务收费及其定价机制已成为解决上述矛盾和问题的关键点。

问题分析：

我省住宅物业服务收费定价机制存在以下几个矛盾和问题：

一、相对单一的物业服务收费政府定价模式，一定程度上限制了物业服务满足百姓需求的空间。江苏省定价目录中明确对保障性住房、房改房、老旧住宅小区前期物业管理服务收费标准以及普通住宅及配套停车设施的前期物业公共服务收费标准实行政府定价，各市、区当前的物业收费定价按照2019年1月施行的《江苏省物业服务收费管理办法》在0.3—3.6元/平方米.月的区间内进行确定。以南京为例，2021年出台的物业服务费用标准，从2006年最高的每月每平方米1.9元/平方米.月一次性提升到2.6元，这长达14年的第一次调整，尽管从绝对值上有所提升，可在一定程度上弥补一些以往经营中的亏损，但调价的前提上仍附加了不少条件，尚无法从根本上解决大部分优质住宅小区居民对改善环境的美好需求。但调研北京、上海和广州等地，部分仅保留经济适用住房物业服务费政府定价，其他物业服务收费定价模式则更多地推广市场定价。在收费的标准上，上海中位水平为3.5—4元，深圳在4元左右，基本是我省中位水平的2倍左右，物业服务与收费配置水平相差较大。

二、小区物业作为社会治理、人居生活的一个基层细胞组织，无法最大限度地在我省现有的物业服务定价机制中焕发活力。北京市2015年取消物业服务收费政府定价通稿中阐述：“目前尽管还存在物业公司认为人工成本等不断上升、收到的物业费不够，而老百姓却认为物业费高等问题，但从市场角度来说，本市有2600多家物业公司，竞争程度已经比较高，具备放开的条件。开发商对选择哪家物业公司可以进行招投标，老百姓在买房时也可以把物业费、停车费等作为选择依据”，小区物业服务在经济相对发达省市里，已发展成熟并可充分竞争，居民的服务需求也会随着时代发展而不断拓展和提升，因此应当让小区的居民和业主委员会去选择和决定，让物业服务企业更充分地提升服务、展开差异化特色化服务，按质论价、按质取价、优质优价。另外，一但前期物业服务收费基数确定，从政策上讲，业主委员会成立后可以重新选择物业公司或按市场价格进行洽商调整，但实践证明，兼职性质的业主委员会基本上不具备高效的管控手段，最终导致延用政府定价的物业服务，长此以往，高物业服务的质量和水平如何有实力支撑提升？加上竞争挤压，物业管理公司会为抢占市场份额，先答应条件，实际进驻后不兑现服务承诺、降低服务品质，纠纷频生，平生了诸多社会矛盾，且越积越多，积重难返。

三、物业服务收费定价机制缺乏全省统筹指导机制，部分配套调节措施落实不到位。我省作为经济相对发达的省份，有着较好的基础，更应该率先把满足物业服务需求，作为呼应人民群众美好生活改善的预期大事和要事来处理，本着“争当表率、争做示范、走在前列”的使命，理应有所作为。但目前，我省对于住宅物业收费的规定相对原则，没有弹性空间，各设区市虽然差异很大，但因缺少上级政府支持指导，改革创新的动力不足，小区物业管理的现状难以根本改变。另外， 2019年1月施行的《江苏省物业服务收费管理办法》中，规定了物业服务收费三年一评估一调整的机制措施，但这些规定和措施在我省层层授权下移过程中执行情况不佳，也严重影响了政府定价的宏观调节效果。

具体建议：

综合上述情况，为切实提升人民生活品质，夯实社会基层治理结构，营造优美城市环境，现就完善我省物业服务收费定价机制提出以下建议：

一、建议省发改委会同省住建厅进行专题深入调研，对照《中共中央国务院关于推进价格机制改革的若干意见》及《关于进一步清理规范政府定价经营服务性收费的通知》的要求，对标先进省市的做法，对我省住宅物业服务收费政府定价的必要性进行论证，并对定价范围、定价标准及调整浮动幅度等二级指标进行科学设置。

二、在我省现行《定价目录》关于物业服务收费原则规定的基础上，根据省内各区域的经济社会发展现状，合理划分不同区域，就适用政府定价或适用不同定价范围、定价具体措施等进行改革试点，通过先行先试积累经验，防范系统性风险，最大程度上探索建立健全灵活、务实、高效的区域性物业服务收费定价机制。

三、按照《政府制定价格行为规则》的要求，落实住宅物业服务收费政府定价的跟踪调查、监测及后评估措施，建立并完善相应配套实施细则，加强对各市、区政府相关工作的指导和监督。完善《江苏省物业服务收费管理办法》中三年一评估一调整的配套实施细则，建立独立于各市、区独立的第三方评估、建议调整体系，一方面提供科学依据，另一方面也给各市、区人民政府减压。

四、建立全省的物业服务科学收费的研究、咨询、评价机制和相应载体机构，为全省、各市区物业服务收费工作事项提供科学依据、实践案例、特色方案，提供顶层、落地、高效的智库信息及服务。