调研情况：

近年来物管行业加速整合，各物业公司营收持续增长、扎堆上市。截止到2021年末，全国上市物业公司达到55家，仅2020-2021年间就有32家，物业并购数量、金额持续创历史新高。与此同时2021年3月我省消保委发布调查报告，超六成受访者认为小区公共收益使用不够合理，仅5.3%的受调查物业满足业主查看公共收益账目需求，无论在设备设施、绿植、垃圾等“物”的管理，还是在安保、门禁、信息公示等“人”的服务，物业公司表现均与居民期待存在较大差距。一方面是物管行业持续受到资本青睐，逐利趋势愈发明显，另一方面是物业与业主矛盾仍然尖锐，灰色交易拉拢业委会成员、变相阻挠业委会成立与召开、操控物管公司选举、消极行使业主权利等乱象频发。

2021年8月13日我省发布《江苏省“十四五”新型城镇化规划》，规划提出聚焦服务人的全生命周期，优化小区—街区—社区的多层次基本公共服务配置体系；加快住宅小区物业服务管理全覆盖，实现物业服务与社区治理、居民自治的良性互动，提升舒适宜居功能；推动城市治理重心向基层下沉，建立健全党组织领导、社区居委会为主体、业委会和物业企业密切协同，社会组织、驻地企业单位与社区居民、志愿者等积极参与的社区治理共同体，构建区（县）职能部门、街道（乡镇）在城市社区治理方面的权责清单制度，完善全要素网格化服务管理。

问题分析：

随着城镇化进程的不断加快，高密度、集合式住宅小区逐步成为城市治理的最小单元。这其中物业的管理和服务水平不仅直接关系到基层和谐稳定，更是体现城市文明程度的重要标志。近年来我省物业管理工作探索卓有成效，但仍然存在一些不足和差距：

一是法治法规健全度有待提升。近年来我省大力优化物业管理法治环境，持续修订和出台《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规，但省级法规在地方细化及传承的紧密度仍存在像徐州及连云港等这样未及时细化属地物业管理规范的城市；各地市出台的相关物业管理条例亦存在部分部门权责利范围界定模糊，街道、社区、业委会及物业公司对接存在空挡，监管存在盲区的情况；管理条例实际可行度较低，单个业主一方面更加聚焦产证域内利益，对于公共空间违规使用等问题碍于面子妥协退让，另一方面还面临着物业公司拉拢业委会成员、通过断电及匿名威胁等方式对业主威逼利诱的局面，难以与其他业主形成合力，自身权益维护成本增高。

二是执行与监管力度不足。一方面物管公司作为市场经济企业，以追求利益最大化为目标，对于国家政策不予宣传甚至恶意扭曲、断章取义的情况同样存在，一定程度上造成了业主对此类监管法规的认知误解，未能形成良性自发的法律执行维权环境。另一方面受限于法律法规健全程度以及现代化治理能力提升的不足，作为基层治理重要力量的社区居（村）委会、街道、公安派出所等机构均以协调为主，实际纠纷或者矛盾冲突过程中对物管企业约束力较低、难以发挥主导作用，往往出现“和稀泥”的消极状态。同时因为小区公共设施运营维护、公共环境清洁绿化、公共安全防卫保障等有一部分属于基层社会治理范畴，基层治理人员面对存在灰色定义的事务边界以及协调资源开展工作的矛盾，容易陷入“踢皮球”的不作为状态，严重消耗业主精力，损耗国家法治权威。

三是行业规范及市场服务意识滞后。物业管理在国外已有一百多年的历史，但在国内自1994年建设部发布《城市新建住宅小区管理办法》，首次明确指出小区应由物业公司统一实施专业化管理以来仅20多年，行业整体发展较为滞后，难以满足飞速发展的中国当下社会治理需求，行业明确的规范同样少有建树。另一方面随着08年后房地产行业的几轮兴盛潮，后资质时代大量的市场主体涌入物管行业，我省物业管理面积虽然排名靠前，但物管企业与“北上广”等地相比优质企业数量少，资质水平较低，专业人员素质参差不齐，缺乏超前的服务理念和管理能力。

具体建议：

一、 提升企业政治站位，推崇社会企业理念

“社会企业”指解决社会问题、增进公众福利，而非追求自身利润最大化的企业。作为市场经济主体的物管公司，其本质是为追求利益的最大化，而物业管理这一工作天然具有基层治理属性，让追求利益的市场主体承担基层治理工作，客观上会造成物业管理服务工作目标导向的偏移。我省可借鉴四川省在2019年12月份发布《关于深入贯彻党的十九届四中全会精神 推进城乡基层治理制度创新和能力建设的决定》中提出“支持物业服务企业转为社会企业”的决定，大力推崇社会企业理念，引导更多社会资本参与行业，推动物业行业的良性竞争和良性转型。

二、 加强地区物业管理法规体系建设

加强省级统筹立法对各地区立法的指导和引领作用，树立正确导向，推动企业社会责任感及社会企业理念的建立。加大各地区物业管理法规的完善力度，加强省市立法衔接，督促指导未出台条例的区市尽快完善物业管理法规体系。通过开展调研及访谈等多种方式广泛听取社会各界意见，以实际工作为出发进一步细化和明确相关责任主体、降低个体业主法律维权成本。同时在权限范围内鼓励出台创新性探索规定，如降低业委会成立门槛、提升业委会全力，推动业主自治等。

三、 加大对物管企业的指引、培训和监督力度

近年来，我省及地方部门均积累了一定的物业管理理论基础和实践经验，部分地区市场主体乃至业主自身在物业管理与服务上同样展现良好的态势，应充分吸纳社会各界经验教训，汇聚聪明才智，树立典型标杆，在全省范围内开展“明星物业”活动，推动提升行业服务意识与服务理念。协同相关专家及优质物管服务企业，推动科学行业协会成立，制定科学高效、规则统一、公开透明、操作性强的物业服务行业规范，提升全行业服务能力与水平。同时落实街道、社区、派出所等机构主体责任，打造省级物业企业信用评级平台，并连同行业协会、媒体报道等共同参加，实现对物业服务行业的综合监管。

四、 发挥数字技术优势，拓展市场主体服务能力

加快推进“智慧小区”建设，鼓励社会资本采用智慧化、数字化的方式方法，联通住建、公安、消防、社区街道等部门做好基层网格化管理升级，推动物管企业从传统服务向现代服务模式转变，充分拓展物管主体服务边界与内容，提升业主生活的便利度和基层管理的协同性。