调研情况：

物业管理是居民小区管理的重要组成部分，对构建和谐社区、满足群众对美好生活向往具有重要作用。物业管理在基层社会治理中发挥积极作用的同时，因经济利益、产权归属、管理责任等原因产生的矛盾与冲突呈多发态势，部门监管难，居民不满意，物业也委屈，影响到社会和谐稳定。

问题分析：

一是开发建设遗留问题造成矛盾纠纷。开发企业虽然按规划设计建设，但受利益驱动，在小区配套绿化、电梯、防水、亮化等施工中，存在施工标准、建设质量不高，短期内能够通过竣工验收，居民入住后问题逐步暴露，加上很多小区管理由开发企业下属物业公司承担，接管后与建设公司相互推诿扯皮，造成了业主和物业之间的矛盾。

二是监管难度大引发行业管理松散。各级政府高度重视物业管理工作，制定颁布了相关法律法规，明确了服务质量、收费标准等方面的规范内容，但由于居民小区点多面广量大，行业主管部门和属地监管难度较大，监管成效不佳，物业公司有针对性的应付监管，一些服务能力不足、经营规模较小、竞争力不强的物业公司鱼目混杂，导致业主实际感受与主管部门监管评价差距较大。

三是业主委员会自身管理不足影响管理成效。业主委员会代表业主监督管理物业公司，主张业主合法权益，一方面部分业主委员会内部意见不统一、作用发挥不明显等，另一方面业主给予业委会理解支持不够，甚至对业委会冷嘲热讽、恶语相向，业委会成员不敢不愿监管，未能成为物业公司的“紧箍咒”，给物业公司可乘之机，导致不按《物业服务合同》约定经营、服务，侵害业主利益的行为时有发生，缺少有力手段监督纠正。

四是物业公司逐利性降低服务标准和质量。物业公司以服务业主收取物业管理费实现盈利和收益，容易利用主管部门和业委会监管的漏洞，通过降低服务标准和质量的方法追求利益最大化。业主对服务不满意，不愿意缴纳物业费，部分物业公司通过停水停电、门禁绑定催缴物业费，物业与业主之间的信任裂痕和矛盾逐步加大，纠纷不断。

具体建议：

为更好地发挥物业管理在社会治理和社区公共服务中的作用，建议：

一、强化政府主导作用，理顺工作机制。一是将物业管理融入社会公共管理服务体系，纳入对部门和属地议事日程并考核评价。二是要进一步明确政府、社区、业主、物业企业的各自定位，理顺小区综合管理体制，强化政府公共管理和协调监督作用。三是要发挥好居委会作为基层群众性自治组织的重要作用，构建党组织领导下的社区共治议事机制。

二、强化统筹管理，形成监管合力。一是要科学规划，健全完善小区功能，要从规划设计、项目建设到竣工验收，建立健全全链条长效化监管机制。二是政府主管部门将小区功能设施配套和物业管理作为招商条件加以约定，把好入口关。三是强化主管部门、属地政府、街道、社区管理职能，围绕管好小区目标，形成管理合力。

三、加强扶持引导，健全管理规范。一是制定出台物业企业社保等补贴优惠政策。如对录用40-60岁人员，签订1年以上劳动合同的，适当减免企业应缴纳的部分。二是物业企业从事综治维稳、流动人口及出租屋管理、消防安全、人民调解、市政设施、绿化管理和安全管理等社会公共管理辅助性工作，政府可视情给予相应补助。

四、挖掘内部潜力，提高自身素质。一是物业公司要加大服务项目、收费标准等的公开透明力度，遵循质价相符的原则，将服务水平与收费挂钩。探索小区物业费保证金制度，将物业费按一定比例上缴至物业管理部门，年底由业主、业委会、属地和职能部门对服务成效进行考评，根据满意度予以返还。二是加强对业委会的指导和管理，主管部门、街道和社区坚持标准、精准指导，动员和选拔热心公益、责任心强、具有一定专业能力的业主组建业委会，代表业主维护权益。同时，采取党建引领、政府主导等措施，指导和帮助业委会开展工作，推动业委会作用真正发挥。