调研情况：

国家“十四五”规划纲要首次提出“实施城市更新行动”战略，江苏作为城市经济社会发展的重镇，城镇化率来到历史高点，2020年全省常住人口城镇化率为73.44%，高于全国平均水平近10个百分点，接近发达国家城镇化率80%的水平。2021年11月江苏的南京市和苏州市被住建部列入第一批城市更新试点地区，面对新场景，新起点，在既往传统城市更新基础上开拓富有江苏特色、符合时代要求的现代化城市更新之路将具有重要意义。受江苏省政研室的委托，笔者及团队在研究国内外城市更新理论和发展历程基础上，于2021年7月-9月间围绕“如何加快推进江苏城市更新”这一主题分别调研了江苏省规划设计集团、江苏省住建厅城乡发展研究中心、东南大学建筑学院、同济大学国家历史文化名城研究中心、苏州市住建局、徐州住建局和扬州市住建局等，并面向全省13个地市在线发放和回收有效问卷1018份。

问题分析：

相比国内国际城市更新快速发展的进程而言，江苏城市更新仍存在以下七个亟待解决的问题：

第一，体制机制有待完善。江苏在城市更新方面的政策配套与上海、重庆、广东等地区相比有一定的差距，主要表现为江苏城市更新的政策规划不够前瞻、制度供给不够充足、运作机制不够顺畅；

第二，观念站位有待提升。目前相当多的政府部门还未充分意识到城市更新是一项常态化、持续性、系统性的工作，也未将城市更新视为盘活空间资源、助力民生发展、培育城市活力、事关城市高质量发展的一项重要工作；

第三，运维模式有待丰富。目前江苏城市更新的运维模式相对单一、抗风险能力还不够强，主要表现在财政投入过多，市场投入太少；

第四，有机更新有待深化。江苏在城市有机更新方面取得了一些进展，树立了一批典型，但仍存在一些项目与周边融合度不够高、只重视空间视觉设计、忽视功能提升和民众感知的情况；

第五，多元整合有待增强。城市更新越来越趋向于多部门、多学科、多平台的整合，江苏城市更新的推进和创新常常受制于跨部门、跨学科和跨平台合作的挑战; 

第六，社区转向仍待加快。总体来看江苏城市社区微更新的理念不够创新、规模还较小、政策扶持也不够到位，公众参与社区更新的频度和深度均还不够乐观；

第七，引领效应有待凸显。目前在省级层面可供地方使用的城市更新配套政策还不够全、能在全国产生影响力的案例还不够多、确立江苏城市更新示范区的积极性还不够强。

具体建议：

江苏在这场已吹响冲锋号的“城市更新行动”中必须“争当表率、争做示范、走在前列”。为此，本课题组提出如下八项对策建议：

（一）加快立法步伐  推动机制创新

建议由发改委牵头，汇同住建、资规、商务、生态环境、交通运输、文旅、卫健、民政、税务等部门和相关专家学者尽快出台《江苏省城市更新条例》或《关于加快推进江苏省城市更新的指导意见》，这一《条例》或《意见》将是国内首部省级层面的城市更新法条或规章，对江苏13个设区市把握未来城市更新的发展方向、提高各地对城市更新战略的重视，以及探索江苏城市更新的示范引领模板都有非常积极的战略和现实意义。

（二）推广有机更新  倡导产城融合

建议江苏从理论到实践全面推广有机更新，循序渐进地盘活存量土地、以点带面地修复城市生态，步步推进地完善服务设施，并通过激活、培育和孵化与城市、街区、园区匹配的高价值、高集聚产业来带动产城善治，建构城市自主的造血机制，实现城市功能的全面改善和升级，推进综合性、整体性和前瞻性的城市更新发展。同时建议江苏每两年评选全省优秀有机更新示范区或实验区。

（三）强调城市设计  完善多规合一

建议江苏城市更新全方位引入创新型的城市设计理念、培育多学科汇合的城市设计力量、搭建多规一体的“城市更新设计与治理平台”，让城市更新从传统的“旧城、旧村、旧厂”改造，向宏观、中观和微观并举，时间与空间叠加，建筑与人文相融、地方特色与现代技术相结合的，富有弹性和美感的城市更新。同时还应聚焦江苏苏南、苏中、苏北的区域经济、社会和人文差异，采取针对性的、适应性的城市更新策略，充分考虑轨道交通、生态空间、人居生活、历史文化保护等因素，从产业发展、用地结构、开发强度、业态配比、公共服务设施配套要求、市政基础设施建设、空间景观、交通衔接等多方面进行综合更新。

（四）延续城市文脉  留住历史记忆

建议江苏城市更新从最大程度保护百姓的“城愁”出发，建构一整套延续城市文脉、活化历史记忆的城市更新制度、机制、技术和实践模板，创建每个城市的“文脉大数据库”，形成城市文脉的科学保护和活化系统，并妥善处理保护与发展、共性和个性的关系、政府和市场、文化保护和居民生活之间的关系，并充分运用多元协商、多方共治的方式，在城市更新行动中营造特色人文空间、塑造城市品牌、增强城市软实力。

（五）导入众创思维  拓宽融资渠道

建议江苏在城市更新中导入众创思维，尽快研究支持社会资本参与城市更新、支持有条件企业在多层次资本市场开展融资活动、支持更新主体享受行政事业性收费减免和税收优惠的城市更新政策机制，加快建立可持续的多方成本分担和利益均衡机制，畅通社会资本参与路径，鼓励省属、市属、区属国有企业搭建平台，加强与社会资本合作，通过设立基金、委托经营、参股投资等方式，参与城市更新。

（六）推进社区更新  创建美好生活

建议江苏通过政策引领和行动计划掀起城市社区的更新浪潮，鼓励各设区市创设专门的“社区更新基金池”或“社区更新三年、五年行动计划”，推进多元融合的“十五分钟社区生活圈”建设、探索建立社区规划师、社区营造师制度、规模化地拓展社区共享公共空间、培育社区更新多方共担筹资方式、建构花园社区和全龄友好社区等来创建“小尺度、大更新”的江苏城市更新模式。

（七）吸纳社会参与  探索城市共治

建议江苏出台公众参与城市更新的系列举措和立法规章，确保城市更新从立项、规划、设计，到落地实施均能广泛吸纳公众意见，特别当公众需求与政府目标差异存在明显落差时，有相应的机制用以协调不同主体间的目标需求，促成建立政府、市场与社会并举的合作参与模式和城市共治平台，通过多方参与、共同治理和共同营造来推进新场景下的城市更新。

（八）开启数字更新  创建智慧城市

建议江苏率先提出城市更新的数字化战略，包括在城市更新实践中广泛运用移动互联网、物联网、大数据、区块链和人工智能技术等数字技术，推进城市信息模型(CIM)平台建设、建构城市运营大数据平台、打造智慧城市的操作系统、推动智能建造与城市建筑的协同发展、加快推动城市经济、生活和治理的全面数字化转型。