调研情况：

过去十几年，房地产行业高速发展，已成为我国国民经济的第一大支柱行业。但随着经济不断发展、我国人口老龄化少子化加速到来、城镇化已步入尾声，同时近几年疫情影响以及多项政策收紧等现状，房地产行业面临着“需求降低”、“供应高企”、“房价降低”以及“购买力降低”四大窘境，从目前行业现状来看，该行业已然进入“冰河期” 。

为稳定行业发展，帮助房企走出困境，增强地方经济活力，实现“经济要稳住”的目标要求，建议我省结合实际，对房地产企业预售阶段土地增值税预征率作出适当调整。

问题分析：

在当前市场行情下，房地产行业为加速资金回流，大部分区域销售价格降幅较大，有的甚至以成本价进行销售；而土地增值税以“增值额”作为征税依据，在无“增值额”的现实情况下，继续按现行政策口径执行预缴，未来几年势必会出现房地产企业的大规模退税。对于房地产企业来说，一个项目的开发周期往往长达两到三年，如项目最终清算结果需要进行退税，那么前期的预缴税款实质造成了较长及较大的资金占用，在目前冰冻市场行情之下，对本已资金压力极大房企更是雪上加霜。

同时，对于地方政府而言，大额退税也会造成财政支出不稳定，与我国对于房地产行业土地增值税采取预缴征收的主要目标即保证地方财政收支平衡、保证开发周期长的项目能够平滑、顺利上缴国库以及避免税款流失税收征管精神相背而行。

具体建议：

综上所述，当前房地产行业大部分项目未来将无法产生增值额或产生的增值额极低，则几乎不会产生或产生极低的土地增值税。

一是建议省税务局、建设厅等部门牵头形成专项工作组，摸排我省房地产市场和预征的土地增值税情况 ，进一步精准研判当前形势，调整相关政策，为促进我省房地产市场健康发展提供组织和政策保障。

二是建议省税务局牵头，在全省范围统一下调房地产行业土地增值税预征率，或者授权各辖市根据自身情况适当下调房地产行业土地增值税预征率或按零预征率预征土地增值税。

三是对土地增值税预征率调整前后的衔接和过渡问题，坚持积极稳妥措施，促进房地产市场平稳健康发展。