调研情况：

物业管理是事关居民生活品质和基层治理现代化的重要内容。近年来，我国物业管理工作取得了一定进展和成效，但各地物业管理的矛盾和纠纷仍然频繁发生。本人调查发现，物业与业主发生矛盾的比例超过70%，仅有很少数的业主表示对物业管理比较满意。而物业管理立足于社会治理最小单元，是城市治理体系的重要环节，与城市管理总体水平，更与居民群众安居乐业、基层社会和谐稳定息息相关。因此，推进物业管理全覆盖，建立物业管理长效机制，推进物业管理与社区治理融合发展很有必要，这可以在一定程度上促使我们在高品质城市建设中推进社会治理体系和治理能力现代化，达到“小物业”实现“大民生”的效果。

问题分析：

1、物业管理水平问题突出

物业管理费一直是物业管理与业主间存在的大矛盾。造成这的主要原因一方面是因为部分业主对于花钱买服务的意识并不是很强，不是很重视物业管理，拒交、拖交物业管理的费用。另一方面，部分的物业公司的服务不到位，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需交费。对居民提出的合理要求敷衍搪塞，甚至不理睬；有的物业公司为获取更多利润，在小区居民楼内、电梯、绿化区到处设置广告，影响小区面貌和环境。一些企业错误地将自己凌驾于业主之上，忽视业主的权益。有的不能严格按合同、制度办事，处理问题和矛盾的方式简单生硬，质价不相等。这些情况都导致了物业管理公司与业主之间的矛盾。

2、老旧小区普遍缺少物业

由于建筑老化、配套设施不完善，又存在物业收费低、收缴难问题没有物业公司愿意接手老旧小区的管理，而这些小区仅靠社区提供最基础的保修服务。保安、保洁和保绿服务长期缺失，导致小区卫生清洁、维修维护、管理保障不到位，严重影响了人民群众的生活品质，也影响了和谐社区的建设步伐。

3、物业管理与社区管理定位、理念冲突

社区管理工作的目的是提升社区的和谐性，重点关注自身发挥的社会效益。而物业管理的目的更多是为了取得经济效益。目的性的不同就导致了二者既相互促进又互相冲突。物业管理是一项特殊的社会性服务，和谐社区治理需要政府在协调物业管理主体的过程中发挥引导作用。然而，物业管理领域内的组织发展不健全、管理主体意识弱、主体矛盾多发等现象普遍发生，政府的社会管理职能存在严重缺位的现象。以南京为例，南京市房地产管理部门是物业行业的主管部门。街道办事处对物业企业无监督考核权，同时其做为辖区政府的派出机构，在社区协调解决物业管理方面的事务，只能上报辖区政府与物业行业主管部门协调。同样，物业行业主管部门在各区影响较小，与街道办事处不相隶属，协调解决问题还得采取自上而下的方式解决。

具体建议：

1、完善物业管理相关的政策

完善政策的目的是建立促进市场化的物业管理竞争机制，为物业管理市场的和谐发展创造一个好的市场环境，其中最突出的两个方面是物业管理的定价问题及物业管理建管分离问题。

在物业管理的政府定价方面，政府应当改善物业服务的标准及定价方式。根据不同地区的不同标准确定物业指导价格，让物业价格与物业服务标准相适应。使物业管理收费真正做到有法可依、有章可循。针对老旧小区没有物业管理的情况，可以考虑政府财政出资，通过改造提升居住条件，提高小区的档次和质量。改造措施包括房屋的外立面翻新、门窗的更换、卫生设施的完善及社区服务设施的增加等，通过这些措施吸引物业公司的入驻，政府部门通过给予这些入住物业企业一定的财政补贴，适度降低这些物业管理企业的运营成本，降低企业对业主物业管理费的收取。

针对监管分离的问题，考虑到物业管理事务纷繁复杂，存在涉及部门较多、治理力量分散等问题。可以在区一级成立物业管理委员会，通过确权、赋权、活权，赋予物业管理委员会对物业管理重大事项的意见建议权、对综合性事项的统筹调度权，有利于突破目前物业管理事务“一事一协调”“一时一协调”的限制，有利于社区治理中物业管理实现工作推进、管理协调、议事机制、解决问题、成效评价等全流程闭环。

2、摆正物业管理的角色定位

目前社区治理的实践中，物业服务企业很难获得自主性和协同性的发展空间，相较于社区、社会组织，物业服务企业在社区治理中较为模糊、边缘的地位，社区物业管理工作经常陷入“内卷化”的困境。因此，要进一步将物业管理纳入社区治理体系和政府工作中，加大对物业管理的政策支持和资金投入力度；要将物业服务企业与基层政府、社区的协同建立在信息互通、资源互换、要素互补的基础上，将业主参与、利益表达、物业服务企业发展等外部因素嵌入社区治理中，形成真正的社区治理共同体。

可以成立物业管理机构，与街道及党委进行双向管理，物业管理与社区街道共享信息资源，推动街道将社区有关资产委托物业管理，如车位、托育、商业租赁、家政需求等，将服务与社区管理、民生结合。社区工作人员少、管理难度大，可以利用社区物业体系提升服务效率和水平，进而提升社区服务功能。

3、物业管理企业提升自身内功修养

在社区发展治理大背景下，相关职能部门、街道社区交给物业的公共管理和服务责任或许是未来物业服务企业扎根社区多元发展的重要市场机遇。物业管理企业要转变思想，主动寻求发展机遇。在物业服务能力差异日益缩小、物业服务产品日益同质化的背景下，物业服务企业在诸如充电桩建设、社区团购、生活性服务等涉及大众最直接利益、社区治理最关切问题上所形成的有效服务模式、全套解决方案，将是企业在物业服务市场竞争、甚至社区服务领域竞争的重要筹码。