调研情况：

我国1994年出台的《城市房地产管理法》第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会制公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”目前，普通住宅用地的使用权为70年，尚未出现大规模临近到期的问题。但是，商业用地的使用权为40年，改革开放初期建设的商业物业，有很多已面临土地使用权临近到期的情况。

问题分析：

针对商业用地使用权临近到期，已经引起了一系列的问题：

1、租赁合同的合法有效合同期限无法突破产证剩余期限。商业用地的建筑以商业建筑为主，主要用于租赁以收取租金。鉴于部分商业房产的土地证与房产证临近到期且暂无法提前续办，能够与商户签订的租赁合同期限就越来越短。在办理产权证延期的政策尚不明确的情况下，商户就无法与业主签订期限超过产证剩余期限的租赁合同，导致临期商业房产的经营稳定性不断下降，经营风险越来越大。

2、商业用地和房产作为固定资产，除了能够出租以收取租金回报之外，还是业主用于抵押贷款的抵押物。金融系统提供的贷款是提高固定资产部门资金流动性和使用效率的重要环节，也是我国经济发展的重要组成部分。当前，商业用地抵押贷款的主要形式之一是经营性物业贷款，即业主将已经用于出租的商业土地和房产抵押给银行并用当前和未来的租金收入还本付息以获取长期资金支持，比如10年。但是银行部门同时规定，经营性物业贷款的最长期限不得超过土地与房产证到期前3年。如果一个商业房产的产证有效期还剩5年，在银行只能获得2年的经营性物业贷款，而非原来的10年，也不是产证剩余的5年。如此一来，临期商业房产的资金就固化在房产本身，无法产生流动性，对持有商业土地与房产的企业造成巨大的资金压力，也抑制了上下游相关的投资，对市场经济的流动性产生了不可忽视的负面影响。

具体建议：

一、建议江苏省相关部门“想企业之所想，急企业之所急”，提前制定为临期商用土地办理使用权续期的相关政策，明确主管部门责任，明晰权责边界，通过法制化和规范化管理，加强政策的前瞻性和稳定性。

二、建议可提出申请商用土地使用权续期的时间从“届满前一年”提前到“届满前五至八年”，以稳定商用土地业主企业的经营预期。

三、建议简化办理商用土地办理使用权续期的流程，明确重新签订土地使用权出让合同以及支付土地出让金的标准。在国内人口增速下降甚至负增长的情况下，同时互联网电商以及直播电商的双重打击下，实体商业存在非常大的经营压力，在办理产权证续期时，建议尽可能降低企业的经营成本，帮助企业守护现金流，渡过难关。

四、建议金融主管部门与金融机构充分协商，取消“经营性物业贷款的最长期限不得超过土地与房产证到期前3年”的限制。同时，在续期政策尚未明确的情况下，建议鼓励金融机构按市场化、法治化原则对现有商用房屋进行价值评估。在充分评估企业信用风险、财务状况、声誉风险等基础上，按照公平、公允、公正的原则，给予商用土地经营企业尤其是民营企业必要的融资支持，保障民营企业贷款有效投放。