一、小区管理的现状 家庭是社会的细胞，小区则是社会的基础。近几年随着住房制度的改革和房地产业的蓬勃发展，江苏省的居民小区越来越多，居民小区由原来的"单位直管"逐渐变为"社会各界同居"的小区，虽然很多新建小区有物业管理公司管理，但由于小区管理的相关法规不健全，物业管理的服务不到位，很多小区业主以拒交物管费的方式抵制物业管理公司，已造成很多新建小区物管撤出的局面。加之以前尚有很多老小区从来没有物业管理，使得很多小区生存状况恶化：电梯停运、垃圾无人及时清运、汽车堵塞小区大门、没有路灯、占道经营等问题也日益突出，小区治安也呈现出较为严重的趋势，尤其是入室盗窃、抢劫、偷窃电动车发案率近一段时间呈明显上升趋势，而这类案件的破案率又较低，造成百姓很没有安全感。同时造成小区居民之间、小区与其它小区之间的矛盾日益增多，甚至矛盾激化。成为建设卫生文明城市与和谐社会建设的最大障碍。 二、问题成因分析 1、立法混乱和缺失 （1）小区的停车位问题一直是矛盾的焦点问题之一，根据2004年7月南京市房产局、建设局等五部委联合发布的文件，小区的房屋附属设施如果已打入建造成本，产权就归属于小区业主。那么使用权也就属于小区业主。可很多开发商早已将车位出售给他人或已将使用权出让给他人，甚至是小区以外的人，业主们该如何维权？究竟哪个部门负责执行此项法规？找法院都不受理。2004年7月以前的小区又该如何办理则是连依据的政策都没有。 （2）小区内的路灯，根据房屋验收的有关政策，2007年以后建设的小区，开发商必须安装路灯，而2007年以前建设的小区，路灯是否归路灯管理处管辖和维护？都不得而知。很多老小区漆黑一片，存在很多安全隐患。 （3）小区内的道路被堵塞交通警察该不该管？ （4）房产部门成立的物业公司管理机构，没有处罚的权利，对违规的物业公司不能进行有效的处罚和管理，丧失了应有的作用。 2、政府职能部门管理不到位 （1）公共安全归公安局管，但公安局派出所的巡警只管小区之外的公共道路，小区内的安全均有物业公司管理。也就是说，居民财产最多的地方和居住时间最长的地方反而不属于公安局的管辖范围。 （2）城市绿化应属于园林绿化部门管辖，但小区的绿化园林部门就不管辖，杂草重生的小区比比皆是，甚至当小区内树木被砍伐，居民告知园林绿化部门时，都被拒绝。 （3）居民交纳一定的卫生费用，由街道派人定期打扫小区院落。此问题大部分街道已完成，但每栋楼楼道楼梯的卫生却是个空白。 （4）居民与居民之间、小区与小区之间出现的矛盾，以往均由社区出面调解，现在社区的职能变得越来越"宏观"了，使得很多小的矛盾酿成了大的事故，后患无穷。 3、物业公司状况不尽人意 （1）物业公司擅自使用业主的公共用地，甚至强行占用业主的地下室或车库，用以出租创收，侵权行为严重。 （2）物管公司从业人员整体素质较差，甚至里外勾结、监守自盗。 4、小区缺乏管理的基础 （1）老的小区一方面原单位已改制，单位不再对老职工小区进行管理和给予经费支持，另一方面由于二手房的买卖，许多小区已不再由原职工居住，给建立业主委员会造成一定困难，使老的小区处于完全无人管理的局面，甚至有的小区连大门都没有，无法封闭。 （2）部分新建小区因无人挑头倡议成立业主委员会，开发商在入住时强行塞给的物管公司认为是短期服务，敷衍了事，实则不加任何管理，造成有小区但无管理的局面。 （3）部分小区由于开发商先天设施不完善，如未建好小区围墙、没有为物管公司留用办公用房等，给物管公司的管理造成实际困难。 （4）部分居民法制观念淡薄，随意砍伐其它小区的绿化，强行穿越其它小区通行，占道经营。 三、解决对策 省政府应尽快出台小区院落管理的法规，对小区卫生、绿化、道路、路灯、附属设施（车库、地下室）、消防、车辆停放、院墙建设等进行规范，彻底解决小区存在的问题。 1、卫生问题。该问题可由居民交纳一定的卫生费用，由街道派人定期打扫小区院落。此问题大部分城市街道已完成，但每栋楼楼道楼梯的卫生却是个空白。建议统一由保洁员清扫，同时也可加强楼道堆放杂物的管理。将社区的工作延伸到每个单元楼道。 2、安全问题。 没有围墙的小区或尚未全封闭的小区，应由政府出资逐一封闭，安装小区内路灯。并由街道出面，由业主出资，聘请南京市的内退职工担任保安，解决院落的看护问题。 案件发生率较高的小区，应由政府出资安装监控探头直接联网派出所，遏制治安状况恶化的局面。公安局对此问题有不可推卸的义务。 3、停车位的问题 在无人管理，乱停乱放的小区，街道应发挥牵头组织的作用，首先严格禁止非该小区车辆停放该小区。其次在小区内实行收费停车的制度，可划分车位，将开发商占用的车位统一交出来还给业主使用，实行车位的有序管理。同时给每个小区挂上小区牌号，标识小区名称，修补小区道路，费用可从小区购房时交纳的维修基金中支出。可以考虑取消部分小区内绿地，改造成停车位，以解决绿地与车争位置的问题。做到社区服务进小区。 4、房屋维修问题 街道应帮助小区建立业主委员会，房屋维修时，由街道派出房屋维修人员，由房产局的维修基金（业主购房时已交纳）出资，完成修缮工作。 5、绿化问题 园林部门应将工作覆盖到每个小区，负责定期对小区树木、花草进行修剪。即时加固倒伏树木。 6、路灯问题 各城市路灯管理部门应为每个小区安装路灯，可分批进行。一方面即使有业主委员会的小区也因不清楚小区电路系统而无法安装，另一方面小区居民也不清楚该如何保养这些路灯，所以安装和保养小区路灯的工作应有政府来统一解决。 7、小区的违章搭建问题 各城市城管部门不应只将工作重点放在城市主干道上，而应走进小区，对在小区道路上的违章建筑和其他违法行为要及时处理，不要手软。否则将法不治众，使得规章得不到执行。 8、物业公司管理不到位的问题 应该授予房产局处罚管理物业公司的权利，对违规的物业公司进行有效的处罚和管理。对故意侵害业主权利与故意不守合约的物管公司进行验证，取消继续从业的资格。 只要政府各部门转变观念，加强法制建设，将职能工作延伸进小区，将问题逐一化整为零，就可以将整个城市的文明提升到一个新的水平，达到用法制手段来建设和谐社会的目的。