房价问题成为全国性问题，已争论多年。江苏作为全国经济等各项指标走在全国前列的省份之一，在“十二五”期间稳定房价对于实现“美好江苏”这一主题至关重要。 导致江苏房价上升的原因主要有如下几点： 一、江苏的人口数量与结构决定着住房高增长的需求。 江苏的人口数量的增长让江苏不得不进行大规模的住房生产。1991江苏的总人口为6843.7万人，年平均人口6805.3万人，到2009年末总人口为7724.5万人，年平均人口7700.5万人，18年时间总人口及年平均人口分别增长880.8万、895.2万，每年新增人口近50万。江苏人口密度从1991年的667人/平方公里上升为2009年的753人/平方公里，成为全国人口密度最高的省份之一。1995年江苏城市人均建筑面积为21.69平方米，2009年上升为32.87平方米。虽然这十五年中有了长足的发展，特别是房地产市场化之后，每年的开复工总量都在扩大，但仍无法满足日益增长的需求。 江苏的人口结构也决定着家庭分裂的速度。江苏的家庭人口平均数已从1990年的3.41人/户下降到了2009年的3.09人/户，并在不断的下降中，随着80—90后的家庭分裂速度在不断加速，这种加速会延续大约至少十年。因此，因江苏总人口数的增加以及结构的变化不断增加，而每年市场化竣工的住房不能满足新增家庭人口的需求。如果不能加大投资与供给，长期的供不应求现象无法缓解，政策的调控可以平衡一时的供求关系，但不等于满足、释放了需求，最终反而让镇压中的需求膨胀，严重的冲击市场的稳定性。 二、江苏的城市化需求。 江苏乃至全国正处于经济数十年持续的高增长中，这个增长中的贡献相当一部分来自于城市化的需求。世界上，特别是亚洲的多数国家都在二战之后迅速的用低成本完成了本国的城市化进程。大多在人均1000美元GDP时实现了城市化率65—70%。江苏2010年人均GDP达到7000美元，城市化率才达到57%，整个“十一五”期间仅提高5.6%。从世界各国情况看，30—70%的城市化率为加速和快速发展的阶段，70%的城市化率之后为稳定发展的阶段。而我省正处于这个高速和加快的城市化率阶段。江苏省1990年城镇人口1458.94万人，到2009年末达到4294.86万人，20年时间绝对值增加2835.92万人，平均每年城镇人口增加142万。1990年城镇人口与乡村人口比例为21.5：78.5，而到了2009年该比例上升为55.6:44.4。20年的时间解决了1878万人口的进城问题。江苏目前房屋的保有量相对不足，随着城市化率的进一步提高，按照目前的生产能力是无法达到满足条件的。因此市场化的供给条件只能择优录取，从而导致价格上升。 江苏的“十二五”期间，随着外来人口的增加及城市化带来的人口进城，保守估计因人口本身基数的增加及城市化加速将带来2500-3000万人口进城，这将带来极大地房地产市场的压力，不管是以商品房形式还是以保障性住房来供应。 三、土地资源的稀缺性。 江苏全省面积10.26万平方公里，占全国总面积的1.1%。其中平原面积7.06万平方公里，水面面积1.73万平方公里。海岸线长954公里，耕地面积469万公顷。2009年江苏省实际批准用地总面积37692.09公顷、农转用24164.74公顷（耕地18741.00公顷），江苏省政府审批建设用地22431.46公顷，其中农转用11765.84公顷（耕地8954.52.公顷）。 　　在批准建设用地中，城镇村建设用地19814.97公顷，占批准用地的52.57%，其中商服用地1626.40公顷，工矿仓储用地11021.58公顷，公用设施用地2245.64公顷，公共建筑用地52.84公顷，住宅用地4334.67公顷；单独选址用地17876.83公顷，其中交通运输用地16485.93公顷，水利设施用地513.84公顷。 目前江苏一方面土地面积稀缺，同时面临着土地制度的约束性条件，无法让农村的土地，特别是宅基地产生集中的效应。目前由于全国耕地十八亿亩红线的政策要求，使得耕地的置换难于实现。一方面土地稀缺、另一方面由于土地在生态保护、基础设施建设、工业生产与城市发展的多项选择中成为了资源更加稀缺的资源。 而建设用地中又有基础设施用地、工业项目用地、交通水利用地、旅游用地、军事用地和城市建设用地等多项。城市建设用地中又有商业、办公和住宅用地之分。住宅用地中还要分保障性住房用地和商品房用地等多类。结果最终的全部建设用地中房地产用地只剩总量的3-5%，而商品住宅用地就更少得惊人，于是土地的稀缺性在土地招拍挂出让中不断出现天价地。 四、城市基础设施和公共服务提升导致价格上升。 地方政府不断增加的土地财政收入大多都重新回到了城市的土地之中，变成了房价上涨的基础条件。由于城市之间竞争的内在动力，使得城市政府都在加大对城市基础设施和公共服务功能的投入，如建设高速铁路、公路、轻轨、地铁、学校、医院、文体设施以及城市花园和改善城市面貌，因此许多地王也主要受公路交通及轻轨影响。因此，由于基础设施及公共配套服务提升了土地的内在价值。 五、价格的提升本身是市场化的行为结果。 考虑货币本身的贬值因素以及房地产作为不动产的抗通胀能力，也加大了投资者对房产的需求，导致价格上升。 六、房地产成本因素的变化。 从住宅成本的角度来看，主要由地价、建安造价（3000元/平米—4000元/平米）及相关税费构成。一般税费因素是固定比例的成本，建安造价在住宅中除钢材、水泥等基础建材影响外，其价格基本比较稳定，但本身由于政府共建配套的建设引起土地价格上升，最终使房价不断上涨。 七、城镇人均收入的增长。 如果用可支配收入与价格的同比计算，2009年江苏城镇人均可支配收入为20552元/年，家庭平均为3.09人/户，则家庭年收入为63506元/年，全省城市商品房住宅均价为5704元/平米，一年的收入可以购买当年的商品房为11.13平方米，8年约购买89平方米的住房。但实际的生活中一部分人大大的高于平均收入，而另一部分人则大大的低于平均收入，于是就出现了一些人可以用更高的价格、更大的面积改善居住条件，而另一些人则只能靠政府的保障解决住房问题。在收入的增长中，特别是高收入群体收入的快速增长中，房价也就不停上涨。 因此，鉴于以上影响房价的因素中，一方面是人口数量及结构的变化、城市化进程对商品房的需求将进一步加大，另一方面是因土地稀缺及由此引起的政府共建配套投入及住宅成本中土地成本的增加所导致的住宅供应之间的瓶颈，最终导致房价在可预见的“十二五”期间将必然的带来房价的进一步上升，鉴于此，从保障商品住宅等保障供给的角度，提出稳定房价的几点建议： 1、建议提高建筑容积率以及充分利用地下空间来集约化利用土地资源，进而保障住房供给来稳定房价。原则上住宅类建筑容积率不低于3，工业类建筑容积率不低于2，商业、办公、金融服务等建筑容积率不低于5。在“十二五”的城市化进程中，预计全省总人口将突破8500万，人口密度将达829人/平方公里，且预计以2000万人口进入城镇计算，按照2009年的人均33平米的建筑面积，将新增6.6亿平米住宅。从城市发展存量土地来看，存量土地用于商业、办公、金融及共建配套设施的配建，新增土地用于住宅的开发与建设。若提高住宅类容积率下限，以容积率为4考虑，将使用1.65亿平米建设用地及等面积的配套用地，占用建设用地330平方公里。实现集约化利用土地资源。 举例来讲，根据省住建厅规划，未来5年，我省初步确定建设廉租房2万套、公租房48万间（套）、经适房15万套，完成棚户区危旧房改造3500万平方米。总计建筑面积预计约5800万平米，如果提高建筑容积率下限至3，将节约建设用地近2.9万亩。 同时，提高容积率上限，将同时减少公路、交通以及相应公共服务类设施的土地占用，而土地出让收入亦会随容积率提高而增加。随着住宅类建筑容积率的提高，将规避目前住宅市场的豪宅等生产建设，从整体上降低房价。 另一方面，在提高容积率下限、提高建筑高度的前提下，政府可以出台相应的地下配建的要求，充分利用地下空间，解决停车设施的同时，将商业及相关生活配套功能局部设置于地下空间。最终实现降低城市运营及维护成本。 2、建议由住建厅牵头，尽快修改完善及出台相应的政策法规，分城市、分区域修整提高城市建筑的建筑容积率。