（一）公共维修基金使用和管理存在的突出问题

公共维修基金是指用于物业共用部位、公用设施及设备在保修期满后的更新、改造等项目的资金。住宅共用部位和设施设备维修基金制度自1998年实施以来已有16年的时间，随着商品房市场的不断发展，住房维修基金的归集额不断增大，公共维修基金作为住宅的“养老看病钱”，归集额超过万亿，为住宅的后期维修与运作提供了强有力的保障。随着大量房屋已进入实质性的维修、维护状态，公共维修基金的使用和管理问题越来越受到各方关注，因此，完善公共维修基金制度，优化公共维修基金运作模式是当下迫在眉睫的任务。但是由于制度的不健全和管理模式的不规范，审视公共维修基金的运行现状，目前公共维修基金的使用和管理存在以下突出问题：

（1）“不透明”。相当一部分业主对住房维修基金并不了解。购房时，开发商将房款和住房维修基金一并收取，多数业主对这笔资金的去向并不了解，加上信息不完整，操作不透明，缺乏监督机制，资金安全性受到威胁，经常出现挪用巨额房屋维修基金的情况。

（2）“糊涂账”。据统计，全国共缴纳的房屋维修基金总额超过万亿元，但是由于管理不善，业主素质等原因，有的业主全部缴纳，有的业主分文未交，有的却是缴纳不均。是一笔总额巨大、缴纳不均的“糊涂账”。

（3）“睡大觉”。全国公共维修基金平均使用率不足1%。如北京为1.55%

广州0.99%，天津0.53%。使用效率低下，“有钱用不了”的现象大量存在，维修资金处于“睡大觉”的状态。

（4）“难使用”。申请使用条件严格、程序复杂、时间长、门槛高。表现为：一是申请使用必须是业主全部缴齐维修基金；二是申请主体缺乏，我国只有20%的小区成立了业主委员会，意味着大部分小区无法申请使用维修基金；三是申请使用必须是得到住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主的签字同意。

（5）“保值增值差”。过万亿的资金目前大多数停留在“活期存款”或“短期存款”的账户上，造成了资金的极大浪费。结合现行通胀情况，资金其实在不断地缩水，极大地损害业主切身利益。

（二）进一步完善公共维修基金制度的相关建议

（1）设立物业共用维修基金管理中心。统一负责物业共用维修基金的收取、使用、管理。配备相关专业人员，提高维修基金审批的专业性，确保维修基金使用的合理性。

（2）确保公共维修基金公开透明与合理。加强公共维修基金收取环节的控制与监督，保证整个过程公开透明与合理性，方便业主查询，包括异地查询，定期向社会公布使用情况。

（3）简化房屋维修基金申请使用程序。对于屋面漏水、电梯损坏等紧急事项，可立即进入维修程序。对于正常公共部分及设施维修，可采用“举证倒置”方法，列出维修方案后，在小区内进行公示，若没有异议，即可进入审批、维修程序。

（4）确保公共维修基金保值、增值。房屋维修资金保值、增值管理不善，避免社会资源的浪费已经成为刻不容缓的问题。随着房屋维修基金管理制度的完善，可以逐渐采取政府委托资金管理机构进行信托投资，或者业主大会在政府指定的资金管理公司中选择一家或多家进行资金的管理和投资，由律师、会计师事务所从旁监督。