随着我省农村城镇化的快速推进，以农民集中居住为主的安置小区（以下简称“农村社区”）的数量和规模呈快速增加的态势。与城市商品住宅小区相比，由于“农村社区”在住房性质、住房取得、居民构成和生活方式等方面具有一定的特殊性，导致小区物业管理体制、运作机制和管理水平等方面存在一些突出问题，已成为农村社区管理的难点和盲点。建立健全“农村社区”物业管理体制和长效管理机制，切实提高农村社区物业管理和公共服务水平，不仅关系到拆迁安置群众居住生活品质的改善，而且关系到农村城镇化发展质量、社区文明程度和社会稳定。

一、“农村社区”物业管理存在的问题

（一）大部分农村社区物管费用收缴难。新建的农村社区一般由村集体经济组织代缴或镇政府拨付物管费，收缴率实现了100%，但没有制度保障，同时与村集体经济组织的经营状况相关联，往往后续隐患较多。早些年村集体经济组织（镇政府）承诺拨付3年物管费的农村社区期限已满，村民缴纳物管费的意愿不高，物管费收缴难状况已经集中暴露。

（二）小区综合管理难。“农村社区”内私人废旧物品长期堆放楼道、小区绿地成为菜地、违章装修、装修建筑垃圾随意倾倒、擅自改变房屋结构和功能对外出租、破墙开店、倚门设摊等违规情况较多，并带有群体性特征，增加了小区物业管理难度。

（三）物业管理整体水平不高。部分物业服务企业服务项目、服务内容的量化标准和费用收支出情况不够透明公开，日常服务粗放，管理水平和服务质量不高，居民满意度较差。

二、提升新型“农村社区”物业管理的建议

（一）建立健全“农村社区”物业管理体制。一是建立“农村社区”综合管理和物业管理协调制度。按照“条块结合、以块为主、属地管理、多方协同”原则，建立市、镇（街道）和农村社区三级管理制度，强化“农村社区”属地化管理责任和相关职能部门协同配合责任。二是强化“农村社区”基层组织的管理职责。社区党组织、居委会和原村集体经济合作组织应当充分发挥综合协调优势，把物业管理纳入社区公共管理服务范畴，由社区公共服务工作站实行日常归口管理。三是健全物业纠纷化解机制。各镇（街道）应建立物业管理投诉受理制度和物业纠纷调解机制，形成多方联动的投诉纠纷快速处理机制，确保物业纠纷及时有效得到处理。四是加强物业服务行业管理和监督。市、镇两级主管部门应建立物业服务企业诚信档案定期公示制度，规范物业管理行业有序进入和退出机制。

（二）规范“农村社区”物业管理模式和内容。按照“因地制宜”和尊重居民意愿的原则，确定具体的“农村社区”是实行专业化物业管理模式、社区管理模式还是社区村民自主管理模式。实行专业化物业管理的“农村社区”安置小区，可由社区成立专业物业公司进行管理，也可由业主委员会通过业主大会选聘专业物业服务企业进行管理。实行社区管理模式的小区，可由社区公共服务工作站分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一委托一家物业服务企业负责管理，并由社区公共服务工作站向住户收取一定的服务成本费；也可由村委会或村级集体经济合作组织成立物业管理机构，按照社区化物业管理的要求和标准，组织居民进行自治管理。实行社区村民自主管理模式的小区，目前最受社区居民的支持，但是，在我国目前的法律框架下，由于业主委员会不具备法人资格，不能及时代表全体业主行使权利，如为了房屋维修，由于银行不能开户，维修基金不能顺利到达业主委员会，导致管理滞后。对此建议地方政府给予相应的政策支持。

（三）明确“农村社区”物业管理费收缴办法。按照“谁受益、谁付费”和“建管衔接”的原则，确定“农村社区”物业管理费收缴机制。“农村社区”物业管理费的收缴可采取由原村集体经济合作组织将物业管理费计入成本，或有盈利后先交费再分红等办法，统一缴付物业管理费。对集体经济薄弱村，可采取直接向住户收取物业管理费的办法，但物业管理的模式必须由“农村社区”全体村民共同决定。

（四）实行“农村社区”物业管理扶持政策。“农村社区”物业管理总体上还处于起步阶段，面对部分拆迁安置群众由于生活困难一时难以全额负担物业管理费的，有必要采取针对性的政府扶持措施，确保该项工作的平衡推进。

（五）强化对“农村社区”村民和租住户的教育引导。加强“农村社区”物业管理，必须充分依靠“农村社区”业主和社会各方的力量，在全社会形成自觉支持、共同关注、多方参与的良好氛围。尤其是要把加强对“农村社区”村民及租住人员的教育和引导作为一项重要工作来抓，通过宣传、组织、动员和引导，促进“农村社区”真正向城市社区转型。